Haus an seine Kinder verkaufen – Die Vor- und Nachteile im Check

Das eigene Haus – oft das größte Vermögen in einer Familie – birgt nicht nur emotionale, sondern auch steuerliche Fallstricke. In Zeiten drohender Erbschaftsreformen 2025, die Freibeträge kürzen und Sätze anheben könnten, suchen viele Eltern nach cleveren Wegen, um ihr Erbe zu sichern, ohne den Fiskus zu füttern. Ein bewährter Klassiker: Den Immobilien an die Kinder verkaufen, den Kaufpreis als Darlehen notariell festhalten und diesen – anteilig oder vollständig – bei Tod erlassen oder verschenken. Statt einer direkten Schenkung oder Vererbung entsteht so eine hybride Konstruktion, die Abschreibungen ermöglicht und Steuern minimiert. Bei Heritaxa, wo wir täglich Szenarien für Vermögensübertragungen simulieren, sehen wir: Diese Strategie spart oft Tausende Euro. Doch ist sie immer der Gewinner? Lassen Sie uns die Vor- und Nachteile aufdröseln und mit Alternativen vergleichen – damit Sie fundiert entscheiden.

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Der Mechanismus: So funktioniert der Verkauf mit Darlehen

Stellen Sie sich vor: Ihr Haus ist 500.000 Euro wert. Statt es zu verschenken (und Schenkungsteuer zu riskieren) oder zu vererben (mit Erbschaftsteuer-Belastung), verkaufen Sie es an Ihr Kind zum Marktwert. Der „Kaufpreis" fließt nicht bar, sondern als zinsloses Darlehen in einem notariellen Vertrag – der sogenannte „Sonderbetrag" oder „Darlehensvertrag". Die Kinder werden Eigentümer, Sie behalten oft einen Nießbrauch (Wohnrecht) und zahlen ggf. eine symbolische Miete. Bei Ihrem Tod erlassen Sie das Darlehen: Bis zu 400.000 Euro pro Kind (Freibetrag) können steuerfrei verschenkt werden, der Rest anteilig besteuert. So umgehen Sie die volle Erbschaftsteuer auf den Hauswert und nutzen die 10-Jahres-Regelung für Freibeträge mehrfach.

Wichtig: Der Verkauf muss zum vollen Verkehrswert erfolgen – würde der Kaufpreis deutlich darunter liegen, stuft das Finanzamt den Vorgang als verdeckte (bzw. gemischte) Schenkung ein und fordert Schenkungsteuer nach. Notarielle Beurkundung und Grundbucheintrag sind zwingend erforderlich. Die Kosten liegen in der Regel bei ca. 1–2 % des Verkehrswerts.

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Vorteile: Warum der Verkauf punkten kann

Diese Konstruktion ist ein Steuerspar-Turbo, besonders für vermietete Objekte. Zuerst: Keine Erbschafts- oder Schenkungsteuer auf den vollen Hauswert – der Verkauf selbst ist für Sie als Verkäufer steuerfrei, solange Sie die Immobilie länger als 10 Jahre hielten (Spekulationssteuer-frei). Ihre Kinder sparen zudem Grunderwerbsteuer^[1].

Der Clou: Abschreibungen! Als neue Eigentümer können die Kinder den Kaufpreis (inkl. Darlehen) über 50 Jahre abschreiben – bei vermieteten Häusern sinkt so die Einkommensteuerlast jährlich um Tausende^[2]. Zudem vermeiden Sie Erbengemeinschaften: Kein Streit unter Geschwistern um das Haus, da es schon „verkauft" ist. Und bei Pflegefällen? Das Darlehen schützt vor Pfändung, da es als Forderung gilt. Insgesamt: Bis zu 100.000 Euro Steuerersparnis pro Objekt, je nach Wert und Bundesland.

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Nachteile und Fallstricke: Wo es hapern kann

Kein Gold ohne Risiken. Dazu kommen Notarkosten (ca. 1.500 Euro) und Grundbuchgebühren. Das Darlehen muss wasserdicht dokumentiert sein: Ohne Tilgungsplan oder Zinsen könnte das Finanzamt es als Schenkung umqualifizieren – mit Nachzahlung plus Zinsen^[3].

Emotionaler Haken: Die Kinder müssen das Darlehen „bedienen", auch wenn es nie zurückgezahlt wird – das bindet Liquidität. Bei Trennung oder Tod eines Kindes? Komplizierte Erbfolgen. Und 2025-Reformen drohen: Wenn Freibeträge sinken (z. B. auf 150.000 Euro), wird das Erlassen des Darlehens teurer. Zudem: Kein Nießbrauch ohne Extra-Vertrag, was Mieteinnahmen für Sie schmälert.

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Gegenüberstellung: Verkauf vs. Schenkung vs. Vererbung

| Aspekt | Verkauf mit Darlehen | Schenkung zu Lebzeiten | Vererbung nach Tod | |--------|---------------------|----------------------|-------------------| | Steuerbelastung | Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %) + ggf. Steuer auf Darlehens-Erlass (Freibetrag 400k/10 Jahre) | Schenkungsteuer (Freibetrag 400k/10 Jahre), aber voller Wert besteuert | Erbschaftsteuer (Freibetrag 400k), progressiv bis 50 % | | Abschreibungen | Ja, neu für Kinder (bis 2–3 % p.a.) | Nein, da Schenkung | Nein | | Kosten | Notar + GrESt (ca. 5–8 % des Werts) | Notar + evtl. Bewertung (ca. 1–2 %) | Keine direkten, aber Erbschaftsstreit | | Flexibilität | Hohe Planungssicherheit, Nießbrauch möglich | Nießbrauch standard, aber 10-Jahres-Wartezeit | Weniger Kontrolle, Erbengemeinschaft-Risiko | | Risiken | Finanzamt-Prüfung auf „Scheinschenkung" | Vollwert-Besteuerung bei hohem Wert | Hohe Steuer bei Werten >1 Mio., Pflichtteilsansprüche | | Sparpotenzial | Hoch bei vermieteten Objekten (bis 100k) | Mittel (Freibetrag-Nutzung) | Niedrig, da progressiv |

Der Verkauf siegt bei mittelhohen Werten (300–800k) und vermieteten Häusern, Schenkung bei reinen Eigenheimen (Nießbrauch spart Steuern), Vererbung nur, wenn Freibeträge reichen. Experten rechnen: Bei 600.000 Euro Wert spart der Verkauf netto 20–30 Prozent Steuern vs. Vererbung^[4].

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Heritaxa-Tipps: So machen Sie's richtig

Bei Heritaxa simulieren wir Ihr Szenario datenschutzkonform: Welcher Bundesland-Satz trifft zu? Wie wirkt sich die Reform aus? Unser Rat: Lassen Sie das Darlehen jährlich „tilgen" (symbolisch, um Scheinschenkung zu vermeiden) und kombinieren Sie mit einer Holding-Struktur für mehrere Objekte. Starten Sie mit einer unverbindlichen Beratung – Premium-Nutzer (42 €/Monat) erhalten personalisierte Modelle. Handeln Sie vor 2026: Die BVerfG-Entscheidung könnte alles ändern.

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Fazit: Der Klassiker bleibt relevant – aber individuell prüfen

Der Verkauf mit Darlehen ist kein Allheilmittel, doch in unsicheren Zeiten ein starker Hebel für Vermögensschutz. Er balanciert Steuern, Abschreibungen und Familienharmonie – solange er sauber umgesetzt wird. Ignorieren Sie die Nachteile nicht: Lassen Sie einen Steuerprofi rechnen, bevor Sie unterschreiben. Bei Heritaxa sind wir Ihr Partner: Von der Simulation bis zur Umsetzung. Ihr Erbe verdient den besten Plan – kontaktieren Sie uns heute.